4- Loi Malraux
Ce dispositif concerne les investissements réalisés dans l’ancien, dans les Secteurs Sauvegardés (S.S.) ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P). Il permet de réduire substantiellement et rapidement l’impôt des contribuables les plus fiscalisés.
Le système de déduction d'impôts prévu jusqu'en 2008 est remplacé par un système de réduction de l'impôt depuis le 1er janvier 2009.
Comment investir en Loi Malraux ?
En se portant acquéreur d’un logement situé dans un des secteurs précités, en étant à l’initiative des travaux de rénovation complète de l’immeuble (déclarés d’utilité publique) et en louant son bien immobilier pendant une durée minimum de 9 ans à usage de résidence principale.Ce dispositif entre dans le plafonnement global des niches fiscales
Les avantages de la Loi Malraux
- Une forte réduction d’impôt correspondant à :- en Secteur Sauvegardé : à 36% des dépenses (visées par l’article 31 I, 1° du Code Général des Impôts) plafonnées à 100 000 Euros de travaux /an
- en ZPPAUP : à 27% des dépenses (visées par l’article 31 I, 1° du Code Général des Impôts) plafonnées à 100 000 Euros de travaux / an
- Une défiscalisation des revenus fonciers par la déduction des autres frais et charges : charges financières, frais de relogement, etc.
Contribuables concernés
Particuliers imposés à la tranche maximale
Type d'avantage fiscal
Réduction d'impôt liée au travaux ainsi que la déduction du déficit foncier
Précisions complémentaires
Aucun conventionnement de loyer
Dispositif
Les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à cette loi peuvent imputer un pourcentage des dépenses et travaux réalisés en réduction d'impôt, et déduire leurs déficits fonciers résultant de leurs autres dépenses sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (comme en régime commun).
Ce nouvel avantage fiscal s'applique aux immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.
Situation du bien
Le bien doit être un logement ancien situé soit
dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) qui, depuis le 1er janvier 1998, remplace les périmètres de restauration immobilière (la création de ces ZPPAUP résulte d'un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs)
en secteur sauvegardé. Il existe 80 secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du territoire.
dans un quartier ancien dégradé.
Initiative de l'opération
L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d'une Association foncière urbaine (AFU).
Le vendeur du ou des immeubles concernés ne peut prendre l'initiative du regroupement des propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en leur nom.
Engagement de location
Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent être loués nus à un locataire pour sa résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans.
Mais, contrairement à la loi Besson le propriétaire n'est plus tenu, depuis 1994, de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Avantage fiscal
Les travaux et dépenses éligibles** à la réduction d'impôt permettent de faire bénéficier l'investisseur d'une réduction d'impôt :
de 30% du montant de ces dépenses et travaux, (montant maximum 100 000 €) dans les ZPPAUP ou quartiers anciens dégradés
de 40% du montant de ces dépenses et travaux, (montant maximum 100 000 €) en secteur sauvegardé.
A cela est ajouté la déduction du déficit foncier lié aux autres charges, à l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à l'emprunt, qui restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions normales, de la même manière que dans le cas du régime de droit commun.
**Parmi les dépenses éligibles, on relèvera
les frais de gérance et de rémunération des concierges, les primes d'assurance, dépenses de travaux d'amélioration ou d'entretien
les frais d'adhésion aux AFU.
les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire;
les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées
les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, pour le rendre habitable
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